Kentsel dönüşüm denince akla hemen yıkılan binalar, şantiye alanları ve bitmeyen müteahhit tartışmaları geliyor. Ama işin bir de hukuk boyutu var ki, çoğu zaman asıl düğüm orada kopuyor. Mahkeme koridorlarında yıllarca süren davalar, tapu kayıtlarındaki şerhler, tebligat süreleri… Bunların hepsi, dönüşüm sürecinin görünmeyen yüzünü oluşturuyor. Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde kentsel dönüşümün hukuksal tarafını, mümkün olduğunca sade bir dille anlatmaya çalışacağım. Bir avukat tavsiyesi değil bu; sadece bilmeniz gereken temel bilgilerin bir özeti.
Öncelikle şu ayrımı netleştirmek lazım: her eski bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiyor. Kanun, “riskli yapı” kavramını merkeze alıyor. Riskli yapı, zemin yapısı veya üzerindeki yapı nedeniyle yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan bina demek. Bu tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluşlar yapıyor. Yani “binamız kırk yıllık, artık dönüşüme girelim” demek tek başına yeterli olmuyor; teknik bir deprem riski raporu şart. Raporun sonucu olumlu çıkarsa, yani yapı riskli bulunursa, süreç resmen başlamış oluyor.
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra işleyiş şöyle: Bakanlık veya yetkilendirilmiş belediye, yapıya “riskli yapı” şerhi koyuyor ve bunu tapu kaydına işliyor. Bu aşamadan sonra tüm maliklere tebligat yapılıyor ve 15 günlük itiraz süresi başlıyor. İtirazı, Bakanlık’a bağlı bir teknik heyet inceliyor. Komisyon itirazı reddederse yapı riskli olarak tescilleniyor ve 60 gün içinde yıkım kararı verilebiliyor. Sürelerin kısa olması, vatandaş açısından bazen şok etkisi yaratıyor; bir bakıyorsunuz tebligat gelmiş, iki hafta içinde itiraz etmezseniz süreç hızla ilerliyor.
Burada en çok tartışılan konulardan biri çoğunluk kararı meselesi. 2022 yılında kanunda yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapılarda dönüşüm kararı almak için gereken oran üçte ikiden salt çoğunluğa, yani yüzde ellinin üzerine düşürüldü. Bu değişiklik, pratikte dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı amaçlıyordu ama aynı zamanda azınlıkta kalan maliklerin hakları açısından ciddi tartışmaları da beraberinde getirdi. Somut bir örnekle anlatayım: on daireli bir apartmanda altı kişi “yıkıp yeniden yapalım” diyor, dört kişi itiraz ediyor. Artık o altı kişinin aldığı karar, dört kişiyi de bağlıyor. Tabii bu durum, muhalif maliklerin yargı yoluna başvurmasını engellemiyor; ama dava süreci devam ederken yıkım kararı uygulanabiliyor, ki bu da ayrı bir tartışma konusu.
Hak sahiplerinin maddi destekleri de önemli bir başlık. Kanun, riskli yapılarda ikamet eden maliklere veya kiracılara belirli sürelerle kira yardımı öngörüyor. Bu yardımın süresi ve miktarı, yapının bulunduğu il ve ilçeye göre değişiyor. Taşınma yardımı da mevcut. Ancak bu yardımların başvurularını zamanında yapmak gerekiyor; aksi halde hak kaybı yaşanabiliyor. Birçok kişi “nasılsa devlet verir” düşüncesiyle başvuruyu geciktiriyor ve sonra mağdur oluyor. Kira yardımı başvuruları, riskli yapının tahliye edildiği tarihten itibaren belirli bir süre içinde yapılmalı. Bu süreyi kaçıranlar, maalesef geriye dönük talep hakkını kaybediyor.
Bir de “riskli alan” kavramı var ki, bu riskli yapıdan farklı bir şey. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle afet riski taşıyan geniş bölgeleri ifade ediyor ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan ediliyor. Burada süreç çok daha kapsamlı işliyor. Riskli alan içindeki yapılar, tek tek riskli olmasa bile dönüşüm kapsamına alınabiliyor. Bu durum, mülkiyet hakkı açısından anayasal tartışmalara da yol açıyor zaman zaman. Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki denge, bu tür durumlarda hep tartışma konusu olmuştur.
Yargı sürecine gelince: riskli yapı tespiti, yıkım kararı veya çoğunluk kararı gibi işlemlere karşı idari yargıda dava açmak mümkün. Genellikle iptal davası şeklinde ilerliyor ve yürütmenin durdurulması talebi de eklenebiliyor. Ancak şunu açıkça belirtmek gerekir ki, yargı süreci uzun ve belirsiz. Bir davanın sonuçlanması bazen yılları bulabiliyor ve bu süre zarfında bina yıkılmış, yeni inşaat başlamış olabiliyor. Dolayısıyla pratikte yargı kararı, çoğu zaman tazminat boyutuna indirgeniyor. Yani “binam haksız yere yıkıldı” diyen bir malik, binasını geri alamıyor ama tazminat talep edebiliyor.
Son yıllarda sıkça karşılaşılan bir başka sorun da müteahhit-malik ilişkisi. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kentsel dönüşümün en kritik belgelerinden biri. Bu sözleşmelerde arsa payı oranları, teslim süreleri, cezai şartlar, teknik şartnameler ve hatta dairelerin cephe ve kat bilgileri çok dikkatli bir şekilde belirlenmeli. Pratikte gördüğümüz kadarıyla, en büyük anlaşmazlıklar bu sözleşmelerin belirsiz veya eksik düzenlenmesinden kaynaklanıyor. “Müteahhit söz verdi” cümlesi, hukuki bir dayanak oluşturmuyor maalesef. Sözleşmede yazmayan hiçbir şey, sonradan talep edilemiyor.
Kentsel dönüşüm, özünde doğru ve gerekli bir politika. Türkiye’nin aktif deprem kuşakları üzerinde olduğu gerçeği, bu dönüşümü kaçınılmaz kılıyor. Ama sürecin hukuksal boyutu, çoğu zaman vatandaşın tek başına altından kalkabileceği bir mesele değil. Kanun maddeleri, yönetmelikler, tebliğler ve bunların sürekli değişen yorumları, konuyu oldukça karmaşık hale getiriyor.
Bu yazıda anlatmaya çalıştıklarım, sürecin genel çerçevesi. Her somut olayın kendine özgü koşulları var ve detaylar her zaman farklılık gösterebiliyor. Eğer kentsel dönüşüm sürecindeyseniz veya böyle bir durumla karşı karşıya kalırsanız, en azından temel haklarınızı, itiraz sürelerinizi ve sözleşme detaylarını bilmeniz, ileride yaşayabileceğiniz olası mağduriyetlerin önüne geçebilir. Hukuk, bilmeyeni korumaz; ama bilen için güçlü bir kalkandır.